După ce blocările au devastat sectorul imobiliar din Regatul Unit, clauzele Covid ar putea proteja cumpărătorii și vânzătorii de locuințe?

După luni întregi de reducere a perspectivei unei prelungiri a concediului cu impozitul pe timbru pentru vânzările de proprietăți de până la 500,000 de lire sterline, cancelarul britanic Rishi Sunak a optat în cele din urmă pentru un nou set îndrăzneț de măsuri de stimulare pentru sectorul imobiliar britanic în Bugetul 2021 dezvăluit la începutul acestei luni. În plus față de o prelungire de trei luni a vacanței fiscale de timbru, menită inițial să expire la 31 martie, dar alergând acum până la sfârșitul lunii iunie, urmată de alte trei luni de scutiri pentru unele vânzări pentru a asigura o „tranziție lină la normal”, cancelarul lansează acum și o garanție ipotecară pentru împrumuturile la domiciliu cu un depozit de 5%.

Rezultatele sondajului de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) sugerează că măsurile nu vin prea curând. Deși sectorul imobiliar a arătat un număr puternic după ce măsurile de blocare au fost ridicate în mai anul trecut, împingând piața la o maxim de șase ani, Împrumutătorii britanici s-au asigurat însă că recuperarea nu va dura prin restricționarea accesului la credite ipotecare. Ieșind din primul blocaj, băncile britanice au redus tranzacțiile ipotecare cu rată fixă ​​pe doi și cinci ani la 95% Loan to Value (LTV) de la 105 la doar 15 - cu record taxe mari de rambursare atașate.

Ca atare, după un graba activității imobiliare a urmat primele două luni de blocare și a solicitat previziuni a unei recuperări imobiliare în a doua jumătate a anului trecut, a dropoff în primele două luni ale anului 2021 a demonstrat necesitatea așteptărilor realiste într-o economie din era pandemiei. RICS a găsit un 29% drop în anchetele cumpărătorilor din ianuarie și o nouă scădere (dacă este mai moderată) de 9% în februarie, topografii văzând mai puține proprietăți pe piață. În contrast puternic cu optimismul post-blocare de anul trecut, mulți analiști de pe piața imobiliară au prezis o urs 2021 înainte de ultimele anunțuri ale lui Sunak - chiar dacă agenții imobiliari precum Savills au reacționat la noul buget cu proaspete previziuni a prețurilor în plină expansiune care vor veni.

Mai presus de orice, impactul supradimensionat al intervențiilor Sunak asupra unui sector instabil de locuințe indică rolul important pe care guvernul britanic l-a jucat în atenuarea impactului pandemiei asupra cumpărătorilor și vânzătorilor de case în ultimul an. Această realitate alimentează apeluri la o acțiune guvernamentală extinsă, dincolo de schemele ipotecare și concediile fiscale, pentru a stabiliza sectorul imobiliar și a sprijini persoanele care încearcă să ia parte la acesta - în special în Anglia, unde structura unică a „lanțului de proprietăți” a tranzacțiilor a părăsit multe familii aflate în dificultăți financiare dificile.

Așa cum a spus Beth Rudolf de la UK Conveyancing Association EuReporter: „Guvernul ar fi trebuit să impună îmbunătățiri în procesul de mutare a locuințelor, astfel încât tranzacțiile să nu dureze în medie 22 de săptămâni. Ei au totul la îndemână cu [reglementarea] agenților imobiliari, Comisia de drept raportează asupra locațiilor și soluțiile dezvoltate de Grupul de cumpărare și vânzare a locuințelor înființat pentru a sprijini ministerul, dar din păcate pare să existe o credință în anumite părți guvernului că reglementarea obligatorie nu este răspunsul. Credem că este exact ceea ce este necesar, deoarece livrarea voluntară a modificărilor de către avocați și agenți imobiliari nu va merge nicăieri suficient de departe. ”

Una dintre cele mai eficiente măsuri potențiale pentru susținerea pieței locuințelor în mijlocul unei crize de sănătate imprevizibile ar putea fi „Clauza CovidEste recomandat de profesioniștii imobiliari după ce pandemia a perturbat mii de tranzacții anul trecut. Odată cu dezvăluirea de către Covid-19 a defectelor fundamentale ale sistemului lanțului de proprietăți, ar putea astfel de clauze să ofere Guvernului un prim pas pe calea către o reformă industrială mai fundamentală?

Șocurile repetate pentru cumpărători și vânzători diminuează cererea

publicitate

Cancelarul se referă la data limită inițială din 31 martie pentru renunțarea la taxa de timbru reflectă o schimbare în propria viziune a Guvernului asupra responsabilităților sale. În timp ce pauza inițială a dus la o creștere a achizițiilor de case în a doua jumătate a anului 2020, familiile care încearcă să cumpere în primele săptămâni ale acestui an s-au confruntat cu ceea ce BBC apelează „O cursă pentru a depăși termenul limită de impozitare”, deoarece creșterea cererii condusă de guvern a produs întârzieri în rândul topografilor, agenților imobiliari și altor profesioniști imobiliari. În ciuda riscului pozat la sute de mii de tranzacții lamarginea prăpastiei', si un campanie intensă de către cumpărătorii de case și asociațiile imobiliare pentru a obține o prelungire, cancelarul a refuzat în repetate rânduri să respingă termenul înainte ca prelungirea să devină în sfârșit parte a noului buget.

Experiența vacanței impozitului pe timbru și a cumpărătorilor de case care ar fi pierdut zeci de mii de lire sterline dacă nu reușeau să-și finalizeze cumpărăturile înainte de expirarea acesteia, au ecou experiențele traumatice ale mii de potențiali cumpărători de case și vânzători prinși în primul blocaj acum mai puțin de un an. Ca urmare a blocării inițiale din 2020, în care sectorul imobiliar a fost închis cu forța alături de restul economiei, un sondaj realizat de Butterfield a constatat trei din zece cumpărători care ar fi asiguratipoteci în principiu'(MIP) a scos covorul de sub picioare, pierzându-și depozitul de schimb ca urmare a închiderii care intră în vigoare după schimbul de contracte de locuințe.

Natura unică a pieței imobiliare din Anglia, structurată pe baza „lanțurilor” care leagă mai multe tranzacții, face ca cumpărătorii și vânzătorii de locuințe englezi să fie deosebit de sensibili la impactul șocurilor precum Covid. Cumpărătorii care se află în mijlocul unui lanț rupt, în care propriul cumpărător nu mai poate finaliza o achiziție, nu au dreptul să recupereze depozitul pe care îl datorează vânzătorului în tranzacția lor ulterioară. Ca un broker ipotecar a explicat la Times: „Acordurile [de depozit] în principiu nu sunt obligatorii din punct de vedere juridic. S-ar spera că, în majoritatea cazurilor, vânzătorii ar fi simpatici și vor elibera cealaltă parte din contract cu costuri mici sau deloc, dar contractual nu sunt obligați să facă acest lucru. ”

Standardizarea clauzei Covid pentru a proteja atât cumpărătorii, cât și vânzătorii

Chiar înainte de începerea pandemiei, cauza unul din cinci eșecurile de cumpărare de proprietăți au fost o pauză în lanț. În 2017, fenomenul a costat proprietarii de case peste 500 de milioane de lire sterline pe an în costuri de recuperare, evaluare, brokeraj și sondaje nerecuperate, lăsând în același timp vânzătorilor proprietăți mai greu de vândut. Blocările legate de Covid au crescut aceste riscuri, Butterfield constatând că mai mult de jumătate dintre cumpărătorii chestionați s-au trezit prinși la mijlocul lanțului ca urmare a blocării. În total, patru din zece cumpărători au fost obligați să se retragă din achiziție după ce oferta lor a fost acceptată.

În timp ce miniștrii se confruntă cu apeluri pentru a aborda sistemul „lanțului de proprietăți”, o măsură provizorie ar putea fi pentru guvernul britanic să standardizeze și să mandateze ”Clauza Covid-19s-a dezvoltat ca o colaborare între Ministerul Locuințelor, Comunităților și Administrației Locale și Grupul de Cumpărare și Vânzare a Locuințelor. În timp ce aplicabilitatea unor astfel de clauze este limitată la anumite circumstanțe legate direct de pandemie, experiența trăită din anul trecut demonstrează impactul său potențial benefic asupra bunăstării financiare și emoționale a mii de potențiali cumpărători de case. Sectorul în sine a salutat, de asemenea, clauza, Beth Rudolf a numit-o „o idee grozavă, livrată foarte repede pentru a sprijini industria și consumatorii”.

Această nouă clauză, dezvoltată cu contribuții guvernamentale, este încă departe de a fi obligatorie sau universală în contractele imobiliare, ridicând întrebarea dacă Guvernul ar trebui să întreprindă un efort pentru a promova sau chiar a impune utilizarea unor astfel de clauze până la sfârșitul crizei actuale . Eforturi la nivel local, cum ar fi Campania pentru ajutor civil pentru cumpărătorii și vânzătorii de case din Marea Britanie (CCR-UK), de exemplu, îndeamnă secretarul pentru locuințe Robert Jenrick și guvernul să extindă „protecție și sprijin public”Către cumpărătorii și vânzătorii afectați, făcând„ clauza Covid ”obligatorie din punct de vedere legal și valabilă de la începutul primului blocaj în martie anul trecut.

Acțiune parlamentară pentru extindeți misiunea dintre aceste clauze sau să își extindă retroactiv protecția la mii de persoane care au fost deja afectate de decizii dureroase (dar necesare) de sănătate publică, ar putea oferi guvernului o cale mai realistă pe termen scurt de a întreprinde acțiuni concrete ca răspuns la criza imobiliară - restabilind în același timp încrederea publicului în stabilitatea sectorului imobiliar și punând bazele unei reforme mai ample în lunile următoare.

Cu toate acestea, liderii din industrie, cum ar fi Rudolf, avertizează că drumul către reforma pe termen lung se va extinde dincolo de pandemie. Printre numeroasele aspecte care necesită schimbări de reglementare: lipsa unui mandat pentru „furnizarea în avans a informațiilor la listare, inclusiv informații de închiriere, taxe de închiriere și informații privind autoritatea”, absența unei cerințe pentru cumpărători de a „dovedi că își pot permite proprietatea printr-un certificat confirmarea deciziei creditorului lor în principiu sau sursa de fonduri ”și ca vânzătorii să demonstreze relația lor cu proprietatea„ pentru a evita frauda de uzurpare a vânzătorului ”, precum și necesitatea„ reglementării agenților imobiliari și digitalizarea registrului funciar, atât în ​​ceea ce privește cererile și fapte lizibile de mașini. ”

Dacă și când Marea Britanie abordează aceste neajunsuri de reglementare, reprezentanții industriei insistă că „odată ce o ofertă este acceptată, părțile pot tranzacționa tranzacții conexe știind că totul va trece” - pe scurt, că atât cumpărătorii, cât și vânzătorii se vor bucura de un nivel de certitudine care a lipsit enorm de pe piață de la începutul pandemiei.

Trimiteți acest articol: