Restricțiile privind investițiile străine pe piața imobiliară rezidențială indoneziană pot fi atenuate 

Indonezia este aproape de topul celor mai frumoase țări din lume și se preconizează că va depăși Germania, Japonia și Marea Britanie prin dimensiunea economiei sale, asigurându-și locul 4 la nivel global până la jumătatea secolului.

Produsul Intern Brut (PIB) crește cu o rată impresionantă de peste 5% pe an, cu mult peste media globală. Interdicția de export de minereu de nichel, introdusă în urmă cu trei ani, pare să fi fost un succes, atrăgând investiții străine semnificative în țară și transformând Indonezia într-un centru industrial global de fabricare a bateriilor. Numărul locuitorilor orașului crește și el într-un ritm impresionant, stimulat de ratele ridicate de fertilitate și de urbanizarea continuă.

Banca Mondială estimează 780,000 de noi formațiuni de gospodării pe an până în 2045, conducând la cererea robustă pe termen lung pentru locuințe.

La prima vedere, piața imobiliară din Indonezia este un loc ideal pentru investiții.

Potrivit Numbeo, o bază de date privind costul vieții, prețurile proprietăților rezidențiale sunt semnificativ mai mici decât în ​​alte țări cu venituri comparabile.

Se spune că prețul mediu al unui metru pătrat de proprietate rezidențială într-un centru oraș din Indonezia este cu puțin peste 1,600 de dolari, semnificativ mai mic decât în ​​Vietnam sau Filipine, unde este de până la 2,800 de dolari și, respectiv, 2,500 de dolari.

Cererea este stimulată și mai mult de creșterea veniturilor și de familiile care se mută din case substandard în locuri mai bune nou construite, în timp ce partea ofertei pare să atingă plafonul capacității sale, deoarece majoritatea dezvoltatorilor și constructorilor majori ai țării sunt supraîndagați cu scadențe care se profilează și spațiu limitat. a creste.

Una peste alta, avantajul prețurilor arată foarte atractiv.

Cu toate acestea, prețurile rămân relativ scăzute dintr-un motiv întemeiat.

Având în vedere că doar una din cinci familii indoneziene își poate permite să cumpere o casă pe o piață comercială deschisă și peste 2% din populație (aproximativ 6 milioane) fiind efectiv fără adăpost, prioritatea principală a guvernului indonezian a fost protejarea pieței de avuți. străini care ar crește prețurile locuințelor, mai ales în locuri precum Jakarta sau Bali.

Până în 2015, niciun cetățean străin nu avea permisiunea efectivă de a deține proprietăți rezidențiale în Indonezia; toate achizițiile au fost făcute prin intermediul nominalizaților locali.

Legile naționale încă interzic în mod efectiv străinilor dreptul de proprietate „liberă” asupra proprietății, limitându-le drepturile la o proprietate în arendă de maximum 80-100 de ani, fără acces la finanțare ipotecară. Guvernul a stabilit, de asemenea, un preț minim al proprietății pe care un investitor străin ar putea cumpăra, care variază de la aproximativ 65,000 de dolari pentru un apartament în locuri precum Sumatra de Nord până la 325,000 de dolari pentru o casă în Jakarta, Bali sau părți din Java.

Este un segment de lux după standardele indoneziene; totul mai ieftin este lăsat localnicilor.

În timp ce restricțiile au reușit aparent să mențină prețurile proprietăților accesibile pentru indonezieni, ele, împreună cu birocrația masivă și obiectivele de dezvoltare a infrastructurii supraîncărcate, au limitat profitabilitatea sectorului construcțiilor.

Companiile care se confruntă cu datoria în creștere nu au reușit să genereze suficiente fluxuri de numerar libere, sunând semnale de alarmă care nu sunt asemănătoare celor din China.

Acest lucru, printre alte considerente, a determinat o mișcare istorică către liberalizarea proprietății străine.

În 2021, Indonezia a renunțat la cerința ca un cumpărător străin să aibă un permis de ședere pe termen lung înainte de a începe o înțelegere și a introdus câteva modificări suplimentare în legile privind proprietatea care beneficiază investitorii de peste mări.

Reforma de până acum, însă, a dus cu greu la o speranță de descoperire.

Se estimează că până acum doar aproximativ 200 de proprietari străini au cumpărat proprietăți rezidențiale în Indonezia direct, fără un nominalizat, în ultimii câțiva ani, cu doar aproximativ 40 dintre ei în 2023.

Experții dau vina pe întârzierile de implementare: se spune că autoritățile locale solicită în continuare legitimații de rezident și mențin procesul de înregistrare a proprietății lung și complicat.

Dar toate acestea se așteaptă să se schimbe în curând.

Întrucât sectorul construcțiilor reprezintă aproximativ 20% din creșterea PIB-ului, îmbunătățind cererea internă pentru orice, de la metale, energie și beton până la servicii, Indonezia nu are altă opțiune decât să își deschidă și mai mult piața imobiliară pentru investitorii străini, cel puțin în categoria premium. segment.

Unii speculează că, în cele din urmă, guvernul va permite deținerea cu drepturi depline și pentru străini, cel puțin într-un stil limitat de zonă liberă, teritorii și va simplifica procesul de înregistrare.

Guvernul încearcă să atragă și migranți în stare bună.

Recent a lansat o schemă de viză de „a doua casă” care acordă un permis de ședere în țară până la 10 ani pentru cei cu un venit stabil și economii de peste 130,000 USD, o „viză de aur” pentru milionari și analizează inițierea unei vize de „nomad digital” care vizează tinerii profesioniști care lucrează de la distanță.

Dar chiar și proprietatea actuală, limitată, a proprietății arendare pare atractivă.

În conformitate cu Housearch.com, o platformă lider de căutare de proprietăți, randamentul mediu de închiriere în unele zone „fierbinte” ajunge până la 15%.

Înseamnă o perioadă de rambursare mai mică de 8 ani și chiar și cu o creștere modestă a prețului pe durata contractului de închiriere, ar asigura o rentabilitate decentă a investiției de două cifre.

Trimiteți acest articol: